Nuda proprietà: cosa è, vendita e acquisto

nuda proprietà

Comprare la “nuda proprietà” vuol dire acquistare un immobile pagando soltanto il suo valore “spogliato“ del diritto reale di godimento (uso, abitazione o usufrutto), che il venditore può riservarsi per un termine definito o per tutta la vita. Si tratta di una forma di compravendita sempre più utilizzata, complice la crisi dell’accesso al credito, l’incertezza dei mercati finanziari, ma anche il trend demografico che caratterizza il nostro paese. Detto in parole povere, vendere la nuda proprietà vuol dire vendere l’immobile di cui si è proprietari mantenendo il diritto di continuare a viverci per tutta la vita. Lo fa, in genere, chi è già avanti con l’età e vuole assicurarsi un capitale per vivere meglio senza pesare sui propri cari o chiedere un prestito o per aiutare la famiglia senza dover per questo lasciare la propria abitazione o cambiare le proprie abitudini. Chi compra ha il vantaggio di farlo a un prezzo vantaggioso, calcolato sulla base di un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario della casa. I coefficienti sono pubblicati periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettative di vita calcolata dall’Istat in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

Prendiamo ad esempio un usufruttuario di 50 anni e un immobile del valore di 200 mila euro e poniamo che l’interesse legale sia dello 0,2%. Moltiplicando il valore per l’interesse legale si ottiene la rendita annua che, nel nostro caso, è di 400 euro. Questo valore va poi moltiplicato per il coefficiente relativo all’età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà, che nel caso considerato di 50 anni è pari a 375. Si otterrà così il valore dell’usufrutto che nel nostro caso (€ 400 x 375) è pari a 150.000 euro. La differenza tra il valore dell’usufrutto e quello totale dell’immobile ci dà il valore della nuda proprietà: € 200.000 – 150.000 = 50.000 euro. Nel caso preso in esame, quindi, il proprietario che vende la nuda proprietà avrebbe un guadagno di 50 mila euro mantenendo la possibilità di continuare ad abitare nell’immobile per tutta la vita (in realtà, nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile e incassare l’affitto o vendere l’usufrutto a terze persone). Il nudo proprietario, invece, si assicura un immobile da 200 mila euro spendendone 50 mila, quindi molto al di sotto del valore di mercato, ma potrà usufruirne, o chi per lui, soltanto alla morte dell’usufruttuario. Nel frattempo, potrà anche vendere a terzi la nuda proprietà dell’immobile, realizzando eventualmente un doppio guadagno, sia perché l’immobile può essersi rivalutato sia perché sarà aumentata l’età dell’usufruttuario e quindi cambiato il coefficiente per la determinazione degli usufrutti a vita.

Per quanto riguarda la manutenzione dell’immobile, quella ordinaria resterà a carico dell’usufruttuario – che dovrà mantenerlo in buono stato evitando modifiche o danni e provvedere anche (in base all’articolo 1008 del codice) al pagamento di imposte, canoni, rendite fondiarie e altre spese che pesano sul reddito. La manutenzione straordinaria (come le spese strutturali) è invece a carico del nudo proprietario.

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