Mutui: sei consigli per calcolare la rata

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Quando ci si appresta a contrarre un mutuo è facile essere colti dal panico, subissati da una miriade di informazioni non sempre facili da decifrare. Ecco qualche consiglio per orientarsi e per decifrare il mare magno di termini e sigle con cui sicuramente ci si troverà ad avere a che fare.

Quale cifra chiedere alla banca e per quanti anni?

Anche se si è ovviamente tentati da un mutuo di durata più breve possibile – per risparmiare sugli interessi – occorre innanzitutto essere consapevoli che la rata mensile deve essere sempre compatibile con le proprie entrate mensili, al netto delle spese fisse. Il rapporto rata/reddito è generalmente di 1 a 3 (ossia la rata non può essere superiore a un terzo delle entrate mensili nette).

Confrontare, confrontare, confrontare

Bisogna sempre tener presente che non necessariamente la “nostra” banca sia la più competitiva sul mercato. Prima di effettuare l’impegnativa scelta del mutuo è pertanto utile recarsi allo sportello di altri istituti bancari oppure rivolgersi a un mediatore creditizio qualificato. E’ inoltre consigliabile consultare uno dei tanti servizi online che consentono di effettuare diverse simulazioni per importi, rate e tassi di interesse diversi (questi servizi offrono spesso offerte più convenienti perché consentono alle banche di risparmiare su diverse voci di costi tanto che alla fine in molti casi sono in grado di proporre offerte più basse di quanto potrebbe succedere allo sportello della medesima banca).

I tassi di interesse

I tassi di interesse dovrebbero essere i primi elementi cui prestare attenzione quando ci troviamo davanti a una proposta di mutuo. In linea generale si può sintetizzare affermando che il tasso variabile è più economico ma più rischioso, mentre il fisso è più gravoso ma garantisce più sicurezza. Anche se, infatti, una rata a tasso variabile risulta inizialmente inferiore rispetto a quella a tasso fisso, nel corso del tempo può aumentare a seconda delle variazioni dell’indice Euribor (ne riparliamo poi). Di conseguenza, se si contrae un mutuo di durata limitata è preferibile il tasso variabile, mentre per i mutui di durata superiore o uguale a un decennio è meglio il tasso fisso. Occorre inoltre accertarsi se è il tasso proposto è un tasso d’ingresso o un tasso a regime (valido per tutta la durata del mutuo): molte banche propongono infatti mutui con un tasso d’ingresso “promozionale” (valido però solo per le prime rate e poi passibile di aumenti almeno di un punto) al solo scopo di “procurarsi” clientela facile.

Cercare lo spread più basso

Il tasso variabile è composto dall’Euribor (un parametro di riferimento determinato dal mercato e che quindi non è modificabile) e dallo Spread (una maggiorazione espressa in punti percentuali che le banche applicano ai tassi di interesse per definire la loro parte di guadagno) mentre il fisso è formato da IRS (stabile per tutta la durata del mutuo) e Spread. Lo Spread varia a seconda della banca ma anche del tipo di mutuo richiesto (più alto è il rischio per chi concede il mutuo, maggiore sarà lo Spread).  Rimane in genere fisso per tutta la durata del mutuo e determina il suo costo effettivo. In ogni caso, quindi più basso sarà lo Spread, minore sarà il costo delle rate del mutuo.

Occhio a Tan e Taeg

I tassi di interesse dei mutui sono composti dal Tan più le spese accessorie, che sommati danno il Taeg. Il Tan (tasso annuo nominale) è l’interesse “puro”  sul capitale ricevuto in prestito ma non è quello effettivo, definito invece dal Taeg (tasso annuo effettivo globale, o ISC indice sintetico di costo). Il tasso effettivo da tenere d’occhio è quindi il Taeg perché comprende anche tutti gli oneri (periodi in cui vengono effettuati i rimborsi e altre spese obbligatorie oltre agli interessi come le spese di istruttoria della pratica, di gestione e incasso, imposta di bollo).

Leggere il contratto…con calma

Sembrerà scontato, ma prima di firmare il contratti è essenziale prendersi tutto il tempo necessario per leggere il contratto – anche con l’aiuto di un professionista – per avere contezza di tutte le clausole. In particolare, porre la dovuta attenzione all’ammontare delle spese accessorie iniziali (spese di perizia, di istruttoria, di assicurazione) e ricorrenti (spese di incasso rata o di gestione annuale), ma anche alle modalità di erogazione del finanziamento. Alcune banche, infatti, non erogano il mutuo nel giorno dell’atto notarile ma solo al consolidamento ipotecario. Un lasso di tempo che può variare da 10 a 40-50 giorni dalla richiesta all’erogazione.

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