Rent to buy: cos’è e come funziona

rent to buy

Tra le formule che si stanno diffondendo maggiormente per l’acquisto di una casa c’è il rent to buy. Questa formula permette infatti di versare un acconto per la casa man mano che si paga il canone d’affitto. Ma andiamo con ordine e spieghiamo più approfonditamente questa tipologia contrattuale.

In cosa consiste il rent to buy

Come accennato poc’anzi, grazie al rent to buy è possibile affittare una casa con la possibilità di acquistarla dopo qualche anno. Il canone d’affitto è in effetti più basso rispetto alla media di mercato, tuttavia il costo mensile complessivo è ben maggiore, poiché ad esso va aggiunta una quota, stabilita da entrambe le parti in sede contrattuale, che anno dopo anno andrà a costituire l’anticipo nel caso si decidesse di comprare quell’immobile. Se, ad esempio, il valore della casa è di € 120.000 ma non si dispone di una somma adeguata per l’anticipo, è possibile prendere in affitto l’appartamento per un periodo di massimo dieci anni, pagando mensilmente € 1.000, di cui € 600 per l’affitto e € 400 per l’eventuale acquisto. Se, come, spesso accade, ci si accorda per un quinquennio di affitto, al termine del quale si deciderà se comprare o meno la casa, si potranno accumulare € 24.000, pari al 20% del valore dell’immobile: in questo modo è più probabile ottenere un mutuo, visto che si ha la cifra giusta per l’anticipo.

La normativa vigente

Ad includere il rent to buy e altre forme contrattuali atipiche nella legislazione italiana ci ha pensato il d.l. 133/2014, che ha dato quindi più fiducia e più tutele a chi già aveva sentito parlare di queste formule di compravendita. Questa normativa prevede, tra le altre cose, la possibilità di trascrivere il contratto, permettendo quindi di tutelare l’immobile (e chi intende comprarlo) da ipoteche e pignoramenti per un periodo fino a dieci anni, che è stabilito, insieme alla quota da versare e alle clausole per il mancato acquisto, in fase contrattuale. Il decreto stabilisce inoltre che anche gli immobili in costruzione possono essere acquistati con la formula del rent to buy, purché essi non siano già vincolati da ipoteche.

Le imposte

Dal punto di vista fiscale, vi sono alcune peculiarità nel rent to buy, alcune delle quali variano in base al tipo di venditore (privato o azienda) e alla tipologia delle imposte (dirette o indirette, dovute rispettivamente da chi vende e da chi acquista).
Rimangono a carico del proprietario IMU e TASI, mentre l’acquirente dovrà pagare la trascrizione del contratto. Se il venditore è un privato, potrà scegliere tra la cedolare secca e l’IRPEF ordinaria durante il periodo di affitto. In caso il compratore adibirà l’immobile a prima casa, l’imposta di registro sarà del 2%, che sale al 9% per gli altri usi. Se a vendere è un’impresa, vi sono differenze in base all’imponibilità o meno dell’IVA: in caso positivo, l’imposta di registro è di € 67 (scrittura privata) o di € 200 (se pubblica); l’imposta catastale, così come quella ipotecaria, è fissa a € 200; l’IVA è proporzionale al prezzo dell’immobile e si applica a misure crescenti anche sulla quota di acconto (4% se prima casa non di lusso, 10% se seconda casa, 22% per categorie catastali di lusso, ovvero A/1, A/8 e A/9). Se la compravendita non è soggetta a IVA, al contrario, l’imposta di registro è del 2% (quando adibita a prima casa) o del 9%; le imposte catastale e ipotecaria costano € 50 l’una.

Pro e contro del rent to buy

Indubbiamente, questa tipologia contrattuale è conveniente se al compratore non viene concesso facilmente un mutuo o se non dispone ancora di una quota sufficiente per l’anticipo. In questo modo, egli avrà tempo sufficiente per accumulare una somma abbastanza consistente e per valutare l’acquisto. Altri vantaggi sono il costo dell’immobile, che non varia durante il periodo in cui le parti sono vincolate dal contratto, e la sicurezza di acquistare un immobile libero da ipoteche e pignoramenti, anche quando il venditore – sia esso soggetto privato o impresa – vada fallito. Non bisogna però sottovalutare gli oneri che derivano dal rent to buy: in primo luogo, il canone mensile totale da pagare è abbastanza elevato; vi sono inoltre delle spese da sostenere per il registro del contratto e, soprattutto, nel caso non si voglia più procedere con l’acquisto, si perderà almeno parte del denaro versato come acconto.
Dal punto di vista del venditore, ci si assicura un affitto di lungo termine ed un’alta probabilità di vendita; bisogna tuttavia considerare che l’affittuario può essere inadempiente e sarà quindi necessario ricorrere al rilascio del bene (comunque più conveniente dello sfratto), senza contare l’eventuale mancata vendita e il fatto che, durante il periodo d’affitto, si percepirà una somma inferiore alla media di mercato.

I nostri partner

Istituti presenti su internet con offerte legate a prestiti e finanziamenti.
(L’elenco è indicativo e non esaustivo, non tutte le finanziarie hanno una relazione con Finanziamenti.it)

Triboo Media s.r.l. (società socio unico) - Viale Sarca 336 - Edificio 16, 20126 Milano (MI) Cap. Soc. 1.250.000,00 euro i.v. - P.IVA, C.F. e CCIAA di Milano IT06933670967 - REA MI-1924178 tel. +39 02 64741433 - fax +39 02 64741494 Società sottoposta alla direzione e coordinamento di Triboo Spa - all rights reserved - Viale Sarca 336, Edificio 16 - 20126 - MILANO (MI) - Capitale Sociale Euro 28.740.210,00 i.v. . P.IVA 02387250307 - codice fiscale e numero iscrizione al registro delle imprese CCIAA MI: 02387250307.
Managed by Leadoo S.r.l.