Mutuo seconda casa: quanto costa?

mutuo seconda casa

Sebbene le difficoltà economiche degli ultimi anni hanno fatto sì che la richiesta di seconde case scendesse sensibilmente, è utile capire quali sono i costi legati all’acquisto di un immobile complementare a quello principale. Vi sono in effetti da considerare tasse più onerose, assenza di incentivi e tassi di interesse probabilmente meno vantaggiosi per i mutui. Analizziamo dunque ciascuno di questi elementi per capire i costi di un ulteriore investimento nel mattone.

Il tasso d’interesse cambia?

La prima cosa di cui ci si preoccupa è se il mutuo per una seconda casa avrà un tasso di interesse paragonabile a quello per una prima abitazione o se anche le banche vedono questo investimento come più rischioso. La risposta è che generalmente non vi sono grosse variazioni, sebbene rimanga sottinteso che ogni situazione va analizzata individualmente e se l’investimento viene giudicato più rischioso per la banca, ad esempio in caso il cliente abbia già altri finanziamenti in corso o abbia un’età relativamente avanzata, il tasso di interesse potrebbe alzarsi leggermente a causa dello spread.
Ad esempio, per un mutuo di 20 anni a tasso fisso per un valore di € 192.000, Intesa San Paolo propone un TAN dell’1,90% sia nel caso si tratti di prima casa che di seconda, ma il TAEG sale leggermente in quest’ultimo caso, passando da un 2,07% ad un 2,27%. Anche altre banche si comportano in egual maniera, aumentando di circa lo 0,20% il TAEG, pur mantenendo lo stesso TAN.

Tasse e agevolazioni

Ciò che in realtà rende più oneroso un mutuo per una seconda casa non è tanto il tasso di interesse, quanto piuttosto le tasse e le imposte che ne derivano. In primo luogo, bisogna parlare dell’imposta sostitutiva, che dallo 0,25% previsto per le prime case non di lusso sale fino a raggiungere il 2% per le seconde case. Ciò significa che se si acquista un immobile del valore di € 200.000 si andranno a versare ben € 4.000 di imposta sostitutiva invece che € 500. Anche l’imposta di registro aumenta notevolmente e giunge fino al 9% (percentuale decisamente più alta rispetto al 2% previsto per la prima casa). Se poi l’immobile è soggetto ad IVA, cioè generalmente quando si acquista da un’impresa costruttrice che ha effettuato i lavori meno di 5 anni prima, essa non è più del 4% come nel caso delle prime case, ma diventa del 10% (addirittura del 22% se l’immobile è catalogato come di lusso).

La tabella seguente riassume in maniera semplice le differenze circa i costi da sostenere nell’uno e nell’altro caso.

Tasse e imposte Aliquote 1° Casa Aliquote 2° Casa
Imposta Sostitutiva 0,25% 2%
Imposta di Registro 2% 9%
IVA (se l’immobile ne è soggetto) 4% 10%

Infine, ma non meno importante, va considerato l’aspetto delle agevolazioni fiscali. Queste ovviamente non sono previste quando si va ad acquistare un secondo immobile, poiché si interpreta tale azione come un investimento a scopo remunerativo e di rendita. Di conseguenza, non potendo detrarre il 19% degli interessi passivi pagati, sul medio-lungo termine si perderanno fino ad alcune decine di migliaia di euro, decisamente una bella somma. Così come non si può contare sulla detrazione, non è possibile approfittare del Fondo statale appositamente creato affinché i giovani con figli a carico o le giovani coppie che intendono acquistare la prima casa possano accedere più facilmente al credito.

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