Ipoteca: come funziona questo tipo di garanzia per i mutui

ipoteca

L’ipoteca è una forma di garanzia tra le più efficaci per un creditore. Infatti, l’ipoteca attribuisce un diritto di prelazione su di un bene in caso di vendita che tutela il creditore in caso il debitore non possa risarcire il suo debito. L’ipoteca si può costituire attraverso l’iscrizione nei pubblici registri.

Ipoteca: come funziona

L’ipoteca può essere utilizzata solamente per i beni immobili come le abitazioni. A seguito dell’ipoteca, il bene rimane sempre in godimento del proprietario che lo può utilizzare liberamente. Se il debitore risarcirà l’intero prestito, l’ipoteca non ha più senso di esistere e quindi sarà estinta. Per legge, l’ipoteca si estingue comunque dopo 20 anni ma in caso di mutui a lunga scadenza oltre i 20 anni sarà necessario rinnovarla. Se il creditore dovesse, per vari motivi, dover vendere l’immobile ipotecato nel corso della durata del mutuo, dovrà richiedere l’assenso della banca per la cancellazione dell’ipoteca. L’ipoteca non è divisibile perché si estende sull’intero bene a garanzia del credito e si estende pure alle sue pertinenze (se l’ipoteca è su di una casa, anche il garage risulterà oggetto di ipoteca).

Questo genere di garanzia presenta due vantaggi per il creditore: in primo luogo, potrà disporre di una garanzia per proteggere la somma prestata arrivando ad espropriare ed a vendere il bene per recuperare i soldi. In secondo luogo, il creditore potrà esprimere la preferenza sul prezzo ricavato nel caso di vendita del bene soggetto ad ipoteca. Infatti, il creditore pignoratizio dispone di un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita dell’immobile.

Ipoteca: perché si usa

Il motivo principale, come detto, è difendere il capitale prestato, per esempio, a seguito di un mutuo per l’acquisto di un immobile. L’ipoteca permette al creditore di recuperare in ogni caso i soldi anche qualora il debitore non fosse più in grado di restituirli con le sue sole forze. Trattasi di un sistema efficace di tutela. Non per niente, le banche richiedono che l’iscrizione dell’ipoteca sia di primo grado (massima precedenza). Inoltre, spesso il mutuo viene concesso solamente dopo che l’ipoteca sia stata regolarmente iscritta.

A maggior titolo di garanzia, normalmente le banche iscrivono un’ipoteca dal valore superiore al finanziamento erogato. L’ipoteca, quindi, servirà per gli istituti finanziari, non solo come garanzia per il mutuo ma anche per gli interessi, gli interessi di mora, i premi assicurativi, gli eventuali oneri, le eventuali spese giudiziali per il recupero crediti e le altre voci di spesa. L’ipoteca, quindi, va a coprire il 100% del rischio. Iscrivere un’ipoteca di così alto valore, anche pari al 150-200% del mutuo erogato, non comporta, però, spese aggiuntive per il creditore se non per eventuali maggiori costi notarili.

Una volta estinto il debito, la banca rilascerà una formale comunicazione al cliente che potrà essere trasmessa alla Conservatoria per far eliminare l’ipoteca dall’immobile.

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