Le garanzie sul mutuo

Le Banche e gli intermediatori finanziari richiedono da sempre al potenziale mutuatario delle garanzie aggiuntive che possono variare per qualità e quantità in rapporto alla condizione economica di chi richiede il finanziamento.

Oltre alle normali garanzie vertenti sul tipo di occupazione, capacità di reddito, esistenza di debiti pregressi, assenza di eventuali insolvenze passate in grado di incidere in modo importante sull’affidabilità di chi presenta domanda, può essere richiesto di fornire ulteriori garanzie reali a tutela del credito.

In particolare, si fa normalmente ricorso a:

  • Iscrizione di ipoteca sull’immobile oggetto di acquisito
  • Avallo da parte di terzo a garanzia del mutuo
  • Eventuale ipoteca su altri beni immobili o mobili registrati.

 

L’ipoteca sulla Casa

Gli Operatori Creditizi, al momento della erogazione del mutuo, pretendono dunque una garanzia certa e congrua che li metta al riparo da un eventuale mancato rimborso del finanziamento concesso.

A tale proposito, al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo, che avviene quasi sempre contestualmente alla sottoscrizione del contratto di compravendita della casa con soggetti terzi, viene richiesta anche la costituzione di un’ipoteca sulla casa.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, grazie al quale il beneficiario (in tal caso la banca) acquisisce il potere di espropriare il bene gravato da essa, con precedenza sul prezzo ottenuto dalla vendita rispetto agli altri creditori. Ovvero in caso di ripetuti mancati pagamenti delle rate di mutuo, la banca, grazie all’ipoteca, avrà il diritto di espropriare il bene, metterlo all’asta e rivalersi sul prezzo così ottenuto dalla vendita all’incanto.

Possono essere soggetti ad ipoteca i beni immobili, i beni mobili registrati, le rendite dello Stato, i diritti reali di godimento su beni immobili, eccetto servitù che non possono essere espropriate separatamente dal fondo dominante, i diritti di uso e di abitazione, nonché la quota di un bene indiviso.

L’ipoteca sottoscritta per l’acquisto della casa è un’ipoteca volontaria (diversa dalle ipoteche legali e dalle ipoteche giudiziali), in quanto posta sull’immobile a seguito di sottoscrizione di regolare contratto o dichiarazione di volontà da parte del mutuatario. Requisito imprescindibile di validità dell’ipoteca è la forma ab substantiam (cioè necessaria ai fini della regolarità del contratto) di atto pubblico o scrittura privata. In caso contrario, l’ipoteca deve ritenersi nulla.

 

Estinzione dell’ipoteca

L’ipoteca si estingue una volta versata l’ultima rata del mutuo. Il passaggio definitivo, ovvero la cancellazione dell’ipoteca, necessaria alla liberazione dell’immobile da vincoli di natura legale che potrebbero avere conseguenze imprevedibili (disguidi, pretesa di pagamenti già avvenuti, impossibilità di vendere il bene etc.), è stata negli ultimi anni modificata a favore del proprietario dell’immobile gravato da ipoteca, grazie alla legge n. 40 del 2 aprile 2007, comunemente detta Decreto Bersani.

La nuova disciplina stabilisce infatti che, a seguito del pagamento dell’ultima rata prevista dal piano di ammortamento, l’istituto di credito debba fornire al mutuatario idonea quietanza di avvenuto pagamento e contemporaneamente debba trasmettere all’Agenzia del Territorio la relativa comunicazione di avvenuta estinzione ai fini della cancellazione dell’ipoteca iscritta sul bene.

Questa operazione è totalmente gratuita per il proprietario dell’immobile.

 

La fideiussione

La fideiussione è una garanzia prestata da soggetti terzi a tutela del rimborso del finanziamento da parte del mutuatario.

In questo caso il garante (fideiussore) interviene a supporto del mutuatario, offrendo in garanzia uno o più beni che, in caso di mancata restituzione del mutuo, dovranno soddisfare il debito contratto con la Banca.

La fideiussione è una garanzia di tipo accessorio e come tale subentra solo nell’eventualità che il principale obbligato (il mutuatario), non sia solvibile e che l’obbligazione stabilitasi tra Istituto di Credito e mutuatario sussista: al venir meno di tale obbligazione infatti, verrebbe meno anche la garanzia accessoria della fideiussione.

Inoltre, tale garanzia non può certamente eccedere l’importo oggetto del debito.

 

Pegno

Meno utilizzato rispetto all’ipoteca sulla casa e alla fideiussione di terzi, è lo strumento del pegno, una forma di garanzia reale applicabile a beni mobili non registrati, crediti, universalità di mobili ed altri diritti reali mobiliari.

Poiché l’oggetto di questa garanzia riguarda beni di valore solitamente inferiore rispetto a quelli contemplati dall’ipoteca o dalla fideiussione, riveste una funzione marginale.

La sua titolarità conferisce tuttavia alla banca la possibilità di esercitare il diritto di prelazione, mediante il quale l’istituto di credito ha la precedenza su altri creditori pretendenti in caso di vendita all’asta.

 

Polizza Casa, Polizza Vita, Polizza Perdita Impiego

La polizza assicurativa sulla casa ha la funzione di tutelare i proprietari dell’immobile e gli Istituti di Credito da eventi imprevedibili che potrebbero mettere in pericolo o danneggiare l’immobile oggetto di mutuo.

Questo tipo di polizze, viste le remote possibilità di eventi eccezionali e poco probabili, prevedono premi abbastanza modesti, che possono essere rateizzati annualmente o versati in un’unica soluzione (parliamo in tal caso di premio unico anticipato).

Tuttavia, tali polizze sono ormai obbligatorie e spesso vengono offerte dalle stesse banche che hanno concesso il finanziamento.

La polizza vita, al contrario, interviene in caso di morte del mutuatario, consentendo alla banca di rivalersi sull’importo ottenuto dall’assicurazione a copertura del debito. Le polizze vita vengono stipulate per prevenire casi di morte anticipata rispetto alla scadenza del mutuo, così da impedire che questo gravi sugli eredi.

Vi è infine una forma di polizza atipica, ma non per questo poco utilizzata, che mette al riparo l’assicurato dalla perdita dell’impiego.

Stipulata solo a tutela di soggetti con impiego a tempo indeterminato, la polizza contro la perdita di impiego prevede che sia l’assicurazione a pagare le rate del piano di ammortamento qualora l’assicurato perda l’impiego. Di norma, tale copertura assicurativa è solo temporanea e viene meno con la nuova assunzione di impiego da parte del beneficiario.

 

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